JリートのNAV倍率、NAVプレミアムが示す危険信号 安全な投資信託選び方ガイド

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JリートのNAV倍率、NAVプレミアムが示す危険信号

◇NAV、NAV倍率

NAV(Net Asset Value)は純資産価値を表します。Jリート(J-REIT)の保有する資産の価値から銀行などから借り入れている負債額を除いた額です。NAV倍率(P/NAV)は時価総額(投資口価格 x 発行口数)をNAVで割ったもので、時価総額とNAVの比率を表したものです。

1倍以下になると純資産価値より時価総額が安いので割安言えます。
1倍を超えることも多々ありますが、1倍を超えていることが正当化できるだけの理由があるかどうかが重要です。1倍を超えて買われている理由が正当化できないと割高ということになります。

2015年3月末の時点でJリート市場全体のNAV倍率は1.61倍となっています。長期金利の下落、日銀による買い入れ等で東証リート指数は上昇してきましたが、現在の時価総額に正当化できるだけの十分な理由は無いと考えてます。

1.5倍くらいは説明がつくとの意見もありますが、現在はその水準も越えてます。
Jリート 専門家インタビュー 第14回

◇NAVプレミアム、NAVディスカウント

グローバル市場で見ると、NAV倍率よりNAVプレミアム、NAVディスカウントと表記されることが多いです。

時価総額がNAVを上回っているとき、上回った分をNAVプレミアム(NAV - 時価総額)と言います。逆に時価総額がNAVを下回るときはNAVディスカウントと言います。

NAVプレミアム、NAVディスカウントはNAVに対する割合で比較されることが多いです。
(NAVプレミアム、NAVディスカウント)÷NAV(純資産価値)×100

NAV倍率1.4はNAVプレミアム40%となります。2つの指標は1を中心に表現するか0%を中心に表現するかだけの違いです。

1996年から2012年までの米国リートのNAVプレミアム/ディスカウントの推移では、最大で30%を超えることもありましたが、-40%を超えることもあり、平均すると+5.6%となっています。
(ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社 米国リートの投資環境について)

1990年1月から2015年5月末までのグローバルリートの推移を見ると、最大+35%程度、最低では-38%程度となり、平均は-1.9%となっています。
(ダイワ・グローバルREIT・オープン(毎月分配型) 販売用資料15ページ 参照)

そんな中、現状のJ-REITのNAVプレミアムは40%を超えています。国際的に見てもJリートの投資口価格は危険な水準にあると言えます。
モルガン・スタンレー・インベストメント・マネジメント グローバルプロパティレビュー(2014年 7-9月期 22ページ参照)

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[ 2015/07/26 06:06 ] REIT | トラックバック(-) | コメント(-)

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